Par: Jonathan Velto et Guy Gioino

Un incendie dans un restaurant endommage l'ensemble du complexe d’immeubles-tours. Un résident glisse et tombe parce que l'entrepreneur en déneigement n'a pas fait son travail. Une fuite sous un évier de cuisine affecte 8 unités sur plusieurs étages. Un peintre travaillant dans l’espace d’un locataire tombe d'une échelle. Qui devrait être responsable de la multitude de pertes dans un immeuble commercial ou résidentiel à locataires multiples et, plus important encore, qui sera ultimement responsable?

Ça dépend. Pour les réclamations relatives aux biens à la suite d’un événement qui s’est produit dans le bâtiment, la responsabilité des réparations à la fois sur les éléments communs et à l'intérieur des unités dépend de l'approche que dictent les actes constitutifs du bâtiment. Pour les réclamations en responsabilité civile, cela dépend du type de contrat de transfert de risque/clause de dégagement de responsabilité et de l'adéquation des polices d'assurance obtenues par les entrepreneurs/fournisseurs tiers.

RÉCLAMATIONS RELATIVES AUX BIENS: Comprendre les actes constitutifs du bâtiment

De manière générale, les actes constitutifs d’un immeuble (ses règlements administratifs et ses baux ) dicteront de quoi l'immeuble est responsable d'assurer et de réparer. Chaque immeuble souscrira à l'un des choix suivants:

  • « Bâtiment seulement » : L’immeuble assume une responsabilité minimale, uniquement les montants les cloisons porteuses. Les détenteurs d’unité/actionnaires sont responsables de tout le reste, y compris les murs non porteurs, etc. 
  • Spécifications d’origine: Tout ce qui est d’origine relève de la responsabilité du bâtiment pour l’assurance et les réparations. Cela comprend: les plafonds, les murs, les comptoirs et les accessoires d'origine : tout ce qui a été amélioré par un résident précédent ou actuel relève de la responsabilité actuelle du propriétaire/ actionnaire /locataire de l'unité. C'est l'approche la plus courante. 
  • Tout compris: Le bâtiment assume plus de responsabilités que le propriétaire de l'unité. Tout bien immobilier dans l'immeuble, y compris les unités, est de la responsabilité de l'immeuble pour l’assurance et les réparations. Dans ce scénario, chaque amélioration doit être prise en compte et incluse dans les limites de police d'assurance de l'immeuble, sinon, en cas de réclamation, l'immeuble pourrait être sous-assuré. Les frais d'assurance supplémentaires sont généralement transmis au locataire par le biais des frais d'entretien mensuels ou une évaluation. Dans ce cas, les résidents doivent toujours avoir leur propre assurance pour les articles tels que le contenu personnel, les frais de subsistance supplémentaires et la couverture de responsabilité.

RÉCLAMATIONS EN RESPONSABILITÉ CIVILE: Transférer les risques à un tiers par le biais d’une entente contractuelle
Il existe un certain nombre de façons de protéger l’immeuble contre les réclamations en responsabilité civile découlant des travaux effectués par des tiers sur les lieux. Tenez compte des meilleures pratiques suivantes lorsque vous transférez vos risques par le biais de contrats et concluez des accords sans danger avec vos fournisseurs tiers:

  1. Le certificat d’assurance n’est pas suffisant. Lorsqu'un travail de réparation ou de démolition est effectué dans un bâtiment, il est important de mettre en place un transfert de risques approprié, ce qui signifie traditionnellement obtenir un certificat d'assurance de la part de l'entrepreneur et des sous-traitants qu'il emploiera. Malheureusement, cela ne suffit plus. La demande pour ces certificats a augmenté et les provinces n'utilisent pas de formulaire standard et réglementé lorsqu'elles délivrent un certificat par voie électronique. Le certificat d'assurance pourrait ne pas refléter les avenants ou exclusions courants.
  2. Vérification diligente des polices des tiers.En plus du certificat d'assurance, demandez une copie complète des polices d'assurance de l'entrepreneur et des sous-traitants potentiels. Cela permettra à votre courtier HUB et à votre service juridique d'examiner le libellé de la police et de découvrir les lacunes et exclusions de couverture que même le sous-traitant ne connaît probablement pas. Examinez le libellé de la police, les modalités d'indemnisation et plus encore.  
  3. Envisager des limites plus élevées pour les travaux à haut risque.Lorsque la portée d'un projet comporte des risques élevés, comme une démolition majeure, une modernisation d'ascenseur ou le grutage d'appareils de conditionnement d’air sur le toit d'un immeuble de grande hauteur, pensez à demander à l'entrepreneur de souscrire une police avec des limites plus élevées. Lorsque des gros projets tournent mal, le coût en responsabilité peut être catastrophique.
  4. Évaluer les risques des fournisseurs avant une catastrophe. Établissez dès maintenant des relations avec des fournisseurs tiers, avant que des situations potentiellement catastrophiques, comme un ouragan ou une inondation, se produisent. Lorsque vous cherchez désespérément quelqu’un pour effectuer une réparation ou une reconstruction, il se peut que vous n'ayez pas le temps de procéder à leur évaluation ou d’examiner leur police d’assurance. Solidifier un partenariat maintenant vous permet de revoir le libellé de la police avant d'en avoir besoin.   
  5. Assurez-vous qu'un contrat officiel est en place.Même si un entrepreneur vous a offert son certificat d'assurance, si vous n'avez pas de contrat qui lui transfère le risque par écrit, vous pourriez être tenu responsable. Par exemple, si vous engagez un plombier pour effectuer des travaux qui causent des dégâts d'eau au bâtiment, et que vous n'avez pas de contrat stipulant les responsabilités professionnelles et l'accord de responsabilité du plombier, vous serez responsable de tous les dommages.  

AU-DELÀ DES CONTRATS
Lorsque les actes constitutifs d’un immeuble et les contrats avec des tiers ne sont pas clairs, ou lorsque survient une situation avec un risque important, cela entraînera une réclamation. En plus du coût élevé d'une réclamation en responsabilité civile (surtout si vous êtes la partie responsable), le propriétaire/exploitant de l'immeuble pourrait même être jugé non assurable à l'avenir. 

La mise en place d'un transfert de risque approprié est essentielle pour soumettre des réclamations en responsabilité civile à la partie responsable. En son absence, le bâtiment sera l’ultime responsable des frais de défense et des blessures corporelles / dommages matériels subis. Cela affecte non seulement l'assurabilité du bâtiment, mais également le coût des primes futures. Pour plus d'informations sur la façon de transférer votre risque vers les bonnes polices et pour mettre en place des stratégies de gestion des risques appropriées, contactez votre agent HUB dès aujourd’hui.